兵庫県、特に但馬エリアをカバーする不動産鑑定事務所。
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宅　地	・・・	宅地地域（居住、商業活動、工業生産活動等の用に供される建物、構築物等の敷地の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域）のうちにある土地をいい、住宅地、商業地、工業地等に細分される。
農　地	・・・	農地地域（農業生産活動のうち耕作の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域）のうちにある土地をいい、田地、畑地等に細分される。
林　地	・・・	林地地域（林業生産活動のうち木竹又は特用林産物等の生育の用に供されることが、自然的、社会的、経済的及び行政的観点からみて合理的と判断される地域）のうちにある土地（立木竹を除く）をいう。
見込地	・・・	宅地地域、農地地域、林地地域等の相互間において、ある種別の地域から他の種別の地域へと転換しつつある地域のうちにある土地をいい、宅地見込地、農地見込地等に分けられる。
移行地	・・・	宅地地域、農地地域等のうちにあって、細分されたある種別の地域から他の種別の地域へと移行しつつある地域のうちにある土地をいい、住宅移行地、商業移行地等に分けられる。

 

更　地	・・・	建物等の定着物がなく、かつ、使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
建付地	・・・	建物等の用に供されている敷地で建物等及びその敷地が同一の所有者に属し、かつ、当該所有者により使用され、その敷地の使用収益を制約する権利の付着していない宅地をいう。
借地権	・・・	借地借家法(廃止前の借地法も含む)に基づく借地権(建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権)をいう。
底　地	・・・	宅地について借地権の付着している場合における当該宅地の所有権をいう。
区分地上権	・・・	工作物を所有するため、地下又は空間に上下の範囲を定めて設定された地上権をいう。

 

自用の建物及びその敷地	・・・	建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であり、その所有者による使用収益を制約する権利の付着していない場合における当該建物及びその敷地をいう。
貸家及びその敷地	・・・	建物所有者とその敷地の所有者とが同一人であるが、建物が賃貸借に供されている場合における当該建物及びその敷地をいう。
借地権付建物	・・・	借地権を権原とする建物が存する場合における当該建物及び借地権をいう。
区分所有建物及びその敷地	・・・	建物の区分所有等に関する法律第2条第3項に規定する専有部分並びに当該専有部分に係る同条第4項に規定する共用部分の共有持分及び同条第6項に規定する敷地利用権をいう。

 

一般的要因	・・・	一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因をいう。それは、自然的要因、社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別される。

 

 

開発法	・・・	更地の鑑定評価手法の一つであり、マンション等又は細区分した宅地の販売総額を価格時点に割り戻した額から建物の建築費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用又は土地の造成費及び発注者が直接負担すべき通常の付帯費用を価格時点に割り戻した額をそれぞれ控除して求める手法をいう。
価格形成要因	・・・	不動産の効用及び相対的稀少性並びに不動産に対する有効需要の三者に影響を与える要因をいう。価格形成要因は、一般的要因、地域要因及び個別的要因に分けられる。
価格時点	・・・	不動産の価格の判定の基準日をいう。価格時点は、鑑定評価を行った年月日を基準として現在の場合(現在時点)、過去の場合(過去時点)及び将来の場合(将来時点)に分けられる。
価格の種類	・・・	不動産の鑑定評価によって求める価格の種類で、正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格の4種類がある。
観察減価法	・・・	減価修正において減価額を求める方法の一つで、対象不動産について、設計・設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法をいう。
鑑定評価を行った年月日	・・・	鑑定評価の手順を完了した日、すなわち不動産鑑定評価書を作成し、これに鑑定評価額を表示した日をいう。
規準価格	・・・	対象土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる地価公示標準地又は地価調査基準地との位置、街路、環境、地積等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い求めた価格をいう。
近隣地域	・・・	対象不動産の属する用途的地域であって、より大きな規模と内容とを持つ地域である都市あるいは農村等の内部にあって、居住、商業活動、工業生産活動等人の生活と活動とに関して、ある特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを示している地域をいい、対象不動産の価格の形成に関して直接に影響を与えるような特性を持つものである。
形質変更時要届出区域	・・・	土地が特定有害物質によって汚染されており、当該土地の形質の変更をしようとするときの届出をしなければならない区域として、都道府県知事が指定した区域をいう(土壌汚染対策法第11条第1項)。 〈形質変更時要届出区域に関する主な規制等〉 形質変更時要届出区域内において土地の形質の変更をしようとする者は、当該土地の形質の変更に着手する日の14日前までに、環境省令で定めるところにより、当該土地の形質の変更の種類、場所、施行方法及び着手予定日その他環境省令で定める事項を都道府県知事に届け出なければならない(同法第12条第1項)。
原価法	・・・	価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を積算価格という)。
限定価格	・・・	市場性を有する不動産について、不動産と取得する他の不動産との併合又は不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することにより、市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格をいう。
建蔽率	・・・	建物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう。建蔽率の限度は、用途地域等に応じ都市計画で定められる(これを指定建蔽率という)。
権利の態様	・・・	権利関係の状態をいう。土地については、所有権、賃借権、区分地上権、地役権等をいい、建物については、所有権、賃借権等をいう。
個別的要因	・・・	不動産に個別性を生じさせ、その価格を個別的に形成する要因をいう。
個別分析	・・・	対象不動産の個別的要因が対象不動産の利用形態と価格形成についてどのような影響力を持っているかを分析してその最有効使用を判定することをいう。

 

 

再調達原価	・・・	対象不動産を価格時点において再調達することを想定した場合において必要とされる適正な原価の総額をいう。
最有効使用	・・・	不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用をいう。この場合の最有効使用は、現実の社会経済情勢の下で客観的にみて、良識と通常の使用能力を持つ人による合理的かつ合法的な最高最善の使用方法に基づくものである。
試算価格	・・・	それぞれの鑑定評価手法の適用により求められた価格をいう。
事情補正	・・・	取引事例等が特殊な事情を含み、これが当該事例の価格等に影響を及ぼしているときに行う補正をいう。
時点修正	・・・	取引事例等の時点が価格時点と異なることにより、その間に価格水準に変動があると認められる場合に、当該事例の価格等を価格時点の価格等に修正することをいう。
収益価格	・・・	収益還元法により求めた試算価格をいう。
収益還元法	・・・	対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を収益価格という)。収益価格を求める方法には、直接還元法とＤＣＦ法がある。
周知の埋蔵文化財包蔵地	・・・	貝づか、古墳その他埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地をいう(文化財保護法第93条第1項)。 〈周知の埋蔵文化財包蔵地に関する主な規制等〉 １． 周知の埋蔵文化財包蔵地を土木工事等の目的(埋蔵文化財の調査の目的を除く)で発掘しようとする者は、発掘に着手する日の60日前までに文化庁長官に届出をしなければならない(同法第93条第1項で準用する第92条第1項)。 ２．届出をした発掘に対し、埋蔵文化財の保護上特に必要があるときには、文化庁長官は発掘前に記録の作成のための発掘調査など必要な事項を指示することができる(同法第93条第2項)。 ３．発掘調査等に要する費用は、原則として開発事業者等が負担するものとする。
正常価格	・・・	市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
積算価格	・・・	原価法により求めた試算価格をいう。
想定上の条件	・・・	対象不動産に係る価格形成要因のうち地域要因又は個別的要因について、現状と異なる要因を付加する際の鑑定評価の条件をいう。

 

 

対象確定条件	・・・	対象不動産の確定に当たって必要となる鑑定評価の条件をいう。
耐用年数に基づく方法	・・・	減価修正において減価額を求める方法の一つで、毎年一定額(定額法)又は一定率(定率法)ずつ減価するものとして減価額を把握する方法をいう。
建付減価	・・・	>建付地において、建物等が存することにより更地としての最有効使用の価値から乖離し、当該土地の価値が減価されることをいう。
地域分析	・・・	対象不動産がどのような地域に存するか、その地域はどのような特性を有するか、また対象不動産に係る市場はどのような特性を有するか、及びそれらの特性はその地域内の不動産の利用形態と価格形成について全般的にどのような影響力を持っているかを分析し、判定することをいう。
地価公示	・・・	地価公示法に基づき、土地鑑定委員会が毎年1月1日時点における公示区域内の標準地の正常な価格を公示することをいう。
地価調査	・・・	国土利用計画法施行令に基づき、都道府県知事が毎年7月1日時点における基準地の正常な価格を調査、判定することをいう。
直接還元法	・・・	一期間の純収益を還元利回りによって還元することにより対象不動産の収益価格を求める手法をいう。
同一需給圏	・・・	一般に対象不動産と代替関係が成立して、その価格の形成について相互に影響を及ぼすような関係にある他の不動産の存する圏域をいう。
特殊価格	・・・	文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
都市計画区域	・・・	都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、一体の都市として総合的に整備し、開発し、及び保全する必要があるものとして、都道府県又は国土交通大臣が指定した区域をいう。都市計画区域には、市街化区域と市街化調整区域に区域区分されている都市計画区域と、区域区分のされていない非線引都市計画区域が存する。
土地残余法	・・・	不動産が土地と建物等との結合によって構成されている場合において、収益還元法以外の手法によって建物等の価格を求めることができるときは、当該不動産に基づく純収益から建物等に帰属する純収益を控除した残余の純収益を還元利回りで還元することにより土地の収益価格を求める手法をいう。なお、対象不動産が更地である場合においても、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定することによりこの方法を適用することができる。
取引事例比較法	・・・	多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正及び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量し、これによって対象不動産の試算価格を求める手法である(この手法による試算価格を比準価格という)。

 

 

農用地区域	・・・	農業振興地域の整備に関する法律に基づき、農業振興地域内において今後相当長期にわたり農業上の利用を確保すべき土地として、市町村が農用地利用計画で用途(農地、採草放牧地、農業用施設用地等)を定めて設定する区域をいう。

 

 

比準価格	・・・	取引事例比較法により求めた試算価格をいう。
標準化補正	・・・	取引事例等の個別的要因が当該事例が属する地域の標準的な土地(標準画地)の個別的要因と異なることにより、その間に価格差があると認められる場合に、当該事例の価格等を当該標準画地の価格等に修正することをいう。
標準的使用	・・・	その地域の特性が具現化されている、その地域内において最も一般的な不動産の使用方法をいう。
不動産鑑定評価基準	・・・	不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行う際に拠り所とする統一的基準をいい、不動産の鑑定評価に関する法律を受けて制定された。
不動産の鑑定評価	・・・	不動産(土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利)の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう(不動産の鑑定評価に関する法律第2条第1項)。

 

 

容積率	・・・	建物の各階の床面積の合計の敷地面積に対する割合をいう。容積率の限度は、用途地域等に応じ都市計画で定められる(これを指定容積率という)。
要措置区域	・・・	土地が特定有害物質によって汚染されており、当該汚染による人の健康に係る被害を防止するため、汚染の除去・汚染の拡散の防止その他の措置を講ずることが必要な区域として、都道府県知事が指定した区域をいう(土壌汚染対策法第6条第1項)。 〈要措置区域に関する主な規制等〉 １．環境省令で定めるところにより、当該汚染による人の健康に係る被害を防止するため必要な限度において、要措置区域内の土地の所有者等に対し、相当の期限を定めて、汚染の除去等の措置を講ずべきことを指示するものとする(同法第7条第1項)。 ２．都道府県知事から指示を受けた者は、上記の期限までに、指示措置等を講じなければならない(同法第7条第3項)。 ３．原則として、要措置区域内においては、何人も、土地の形質の変更をしてはならない(同法第9条)。

 

 

類似地域	・・・	近隣地域の地域の特性と類似する特性を有する地域であり、その地域に属する不動産は、特定の用途に供されることを中心として地域的にまとまりを持つものである。

 

 

ＤＣＦ法	・・・	連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計することにより対象不動産の収益価格を求める手法をいう。