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相続・遺産分割

相続税対策

不動産の相続税は一律ではありません!減額も可能です。

相続では、相続することになるあらゆる財産を計算することになります。
有価証券や預金、時には宝石もその対象となります。
相続税の中で、多くの割合を占めるものが、不動産の相続です。

実際、相続でもめるケースの圧倒的多数が不動産相続によるものです。
当然、不動産の評価額が相続税の納税額に大きく影響します。不動産の評価額次第で納税額が変動するのです!

この評価額は財産評価基本通達に従って算定されますが、これは不動産の評価額を画一的に処理するために、日本全国一律の算定基準に基づいて評価額を算定する方法です。従って、通常、地域の特性の下に個別具体的に形成される不動産において、日本全国一律の算定基準に基づいて算定された評価額は不動産の適正な価格を反映しがたく、特に個別性の強い不動産についてはその傾向が強まります。

一方、鑑定評価額は、地域の特性及び不動産の個別性を十分に反映した上で、不動産鑑定士の判断の下に決定されるものであるため、鑑定評価額が財産評価基本通達による評価額よりも下回る場合も多くあります(特に規模が大きい土地、極端な不整形地、借地権、底地の場合など)。

この様な場合、不動産の専門家である不動産鑑定士による鑑定評価を行うことにより、相続税対策が可能です。

 

遺産分割協議の円滑化

財産の相続・贈与での一番の問題は不動産の分配です!
身内で争う前に専門家に相談し、円滑に分配しませんか?

不動産は個別性が強く、全ての不動産は地理的位置が他の不動産と異なるなど全く同一のものが存在することはなく、価格が不透明です。また更地か建物付の土地か、借地権付の土地(底地)か否か、自己使用の不動産か第三者に貸している不動産か等によっても価格は相当異なります。

一般に、不動産の概ねの価格把握のために、固定資産評価額が一つの参考として用いられますが、これは短期間に大量の不動産を評価するために簡便性を備え、また公平性を備える必要から、全国一律の基準に基づく計算方法により算出されたものであり、各不動産の個別性を必ずしも十分に反映しているとは言えません

相続財産の適正な時価を把握することで、争うことなく円滑に財産を分配することができます。

 

解決事例紹介
依頼内容 市外在住のAさんより。
土地を相続したのだが、不動産鑑定評価書をとることによって相続税は安くならないでしょうか。
物件内容
所在地 豊岡市
用途地域 第1種住居地域(建ぺい率60% 容積率200%)
土地面積 260m2(袋地)
土地利用状況 空地
道路 6m市道(高低差;等高)
概要 間口2m 奥行22m 平坦地
評価方法 比較方式を適用して鑑定評価額を査定しました。

1.取引事例比較法
近辺の複数の取引事例との地域要因の比較により、付近の標準価格を73,000円/m2と判定しました。
これに、対象土地の形状と画地規模によるマイナス要因を補正率▲43%(相乗積)として加味し、対象土地の比準価格を41,600円/m2と算出しました。。

2.地価公示地との規準
国土交通省が公表している地価公示価格との比較により、規準価格を41,000円/m2と算出しました。

3.結論
地域の特性や付近の土地取引動向等を総合的に勘案し、地価公示価格との均衡性にも留意した結果、対象土地価格を41,500円/m2と判定しました。
結果 (鑑定評価による評価額)

41,500円/m2×260≒10,800,000円

(相続財産評価にによる評価額)

路線価×奥行価格補正×間口狭小補正×奥行長大補正×地積
60,000円/m2×1.00×0.90×0.90×260m2≒12,600,000円

本案件では、鑑定評価額が相続財産評価による評価額を 約14%下回る結果となりました。

 

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