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地代・家賃の改定

鑑定評価は、地代・家賃の値下げ、値上げにも効果を発揮します!

 

地代・家賃は一度設定されると、賃貸人と賃借人は利益相反の関係にあるため、その後なかなか値上げまたは値下げすることが難しく、長期にわたって放置される傾向にあります。

特に、昭和60年代から平成初期のいわゆるバブル期は、地価上昇とともに賃料も上昇しており、企業収益・個人所得の右肩上がりの予測の下、高額な地代・家賃が設定されていました。
しかし、バブルがはじけ、地価及び賃料が低迷している現在でも当時と同程度の水準で賃貸借されているケースも少なくありません。

また、バブル期に建築されたホテル・郊外型店舗等(リースバック方式)において、現在では建築時(契約時)の予測売上と実際の売上との間に相当の乖離を生じる結果となり、収益に占める家賃(地代)の割合が増加し、企業収益を圧迫しているケースも多く見られます。

一度設定された地代・家賃の改定に当たっては、両者が納得しうる客観的な目安がなければ、利益相反の関係にある賃貸人・貸借人の調整は困難であります。
地代・家賃の鑑定評価を活用していただくことで、賃貸人・貸借人とも合意の上、スムーズな賃料改定作業のお役に立てます!

 

解決事例紹介
依頼内容 市内在住のAさんより。
3年前から建設業者に土地を貸している。当初は休耕地を資材の保管場所として使用する契約であったが、知らない間に整地され、プレハブなどの建造物も建っている。土地の用途変更によって固定資産税などの地主負担費用が大きくなる可能性があるため、地代の値上げも含めて賃貸借契約の見直しを考えている。借主側は地代の値上げなどについては了承してくれているが、果たしてどの程度の金額を設定して良いかがわからない。後のトラブルを避けるため、現在の利用状況に基づいた適性な地代を把握したい。
物件内容
所在地 豊岡市
用途地域 無指定(建ぺい率60% 容積率200%)
土地面積 1,500m2空地
土地利用状況 資材置場(一部プレハブあり)
道路 5m市道
概要 間口30m 奥行50m
評価方法 積算法、賃貸事例比較法を適用して鑑定評価額を査定しました。

1.積算法
まず、取引事例及び地価公示価格等との比較等により対象土地価格を2,000万円と算出し、これを基礎価格としました。
次いで、同一需給圏内における賃貸事例及び賃貸資料などから基礎価格に対する期待利回りを判定し、必要諸経費(本案件では公租公課)を加味して対象土地の地代を年額60万円と算定しました。

2.賃貸事例比較法
周辺の複数の賃貸事例との地域要因の比較により、対象土地の地代を年額65万円と算定しました。

3.結論
収集した資料の規範性、賃貸市場の動向等を総合的に勘案した結果、本案件については積算法により求めた地代を採用するのが妥当と判断し、対象不動産の年間地代を60万円と査定しました。
結果 本鑑定評価の結果を受けて、借主との賃料交渉に当られた結果、従前に比して約50%の値上げとなりました。
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