個人・不動産オーナー
売買・交換等の不動産取引に際して、不動産価格の適正な情報をお持ちですか？
不動産売買の総額は数百万円から数千万円、時には数億円、数十億円の規模にもなります。 そんな不動産の売買は、人生に一度あるかないかです。
人生に一度あるかないかの大きな買い物ですから、購入する方は価格に対して慎重にならざるを得ません。
また不動産を事業に利用されている方も、その投資額は事業の採算性に大きく関わってきますので、希望する条件で適正な価格での購入を強く望むのは当然です。
その一方、不動産市場は不透明であり、取引当事者間に「情報の非対称性(情報量の格差)」が生じたり、不動産の取引価格はその時々の市場環境や、取引当事者の事情を反映し、いつも適正価格で取引されているとは限りません。
売主と買主とで、不動産の価格についての正確な情報をより多く持っている方が交渉には有利であり、正確な情報を持っていないと、不動産を不当に高い価格で購入したり、不当に安い価格で売却したりする結果となる場合があります。
また、自分の希望に沿った物件に巡り合えた場合には購入意欲が強く働き成約価格は高くなる傾向がありますし、需要が減退している時や類似物件の売り希望物件が多いときなどにどうしても売りたい場合、適正な価格より低くても売却を決断する場合があります。
しかし、最初に申し上げたとおり、不動産の取引は高額ですから、常に冷静に、そして十分に納得して、購入や売却の判断をすることをお勧めいたします。
私達不動産鑑定士は、日頃から不動産の取引価格に接し、一般的な世評水準、適正な価格の水準を常に念頭において業務にあたっています。
私達の提供するサービスは、「不動産鑑定評価」でありますが、その業務に付随して多くの情報の蓄積、ノウハウの構築をして参りました。
その情報は、必ず皆様のお役に立つことができると考えています。
現在はインターネットを中心とした情報化の社会です。 不動産取引においても多くの情報が氾濫しており、多くの人がそれに接することになります。 そうした情報の中で、
「不動産の価値はどの情報が正しいのか？」
「不動産の適正価格はいくらなんだろう？」
そうした疑問や欲求が沸いてきましたら、是非、私達にお気軽にご相談下さい。 適正な価格や市場の動向について客観的な意見や助言をさせていただきます。
不動産の相続税は一律ではありません！減額も可能です。
相続では、相続することになるあらゆる財産を計算することになります。
有価証券や預金、時には宝石もその対象となります。
相続税の中で、多くの割合を占めるものが、不動産の相続です。
実際、相続でもめるケースの圧倒的多数が不動産相続によるものです。
当然、不動産の評価額が相続税の納税額に大きく影響します。不動産の評価額次第で納税額が変動するのです！
この評価額は財産評価基本通達に従って算定されますが、これは不動産の評価額を画一的に処理するために、日本全国一律の算定基準に基づいて評価額を算定する方法です。従って、通常、地域の特性の下に個別具体的に形成される不動産において、日本全国一律の算定基準に基づいて算定された評価額は不動産の適正な価格を反映しがたく、特に個別性の強い不動産についてはその傾向が強まります。
一方、鑑定評価額は、地域の特性及び不動産の個別性を十分に反映した上で、不動産鑑定士の判断の下に決定されるものであるため、鑑定評価額が財産評価基本通達による評価額よりも下回る場合も多くあります（特に規模が大きい土地、極端な不整形地、借地権、底地の場合など）。
この様な場合、不動産の専門家である不動産鑑定士による鑑定評価を行うことにより、相続税対策が可能です。
財産の相続・贈与での一番の問題は不動産の分配です！
身内で争う前に専門家に相談し、円滑に分配しませんか？
不動産は個別性が強く、全ての不動産は地理的位置が他の不動産と異なるなど全く同一のものが存在することはなく、価格が不透明です。また更地か建物付の土地か、借地権付の土地(底地)か否か、自己使用の不動産か第三者に貸している不動産か等によっても価格は相当異なります。
一般に、不動産の概ねの価格把握のために、固定資産評価額が一つの参考として用いられますが、これは短期間に大量の不動産を評価するために簡便性を備え、また公平性を備える必要から、全国一律の基準に基づく計算方法により算出されたものであり、各不動産の個別性を必ずしも十分に反映しているとは言えません。
相続財産の適正な時価を把握することで、争うことなく円滑に財産を分配することができます。
税務署に対して同族間売買の不透明さを解消し、取引価格の妥当性を立証します！
不動産の売買は、必ずしも第三者間で取引される場合ばかりではありません。
企業の節税対策やオーナーへの退職金として、不動産を法人から個人へ、個人から法人へ、また同族の法人間・個人間で売買や交換が行われることがあります。
この場合、第三者間での取引と異なり、取引当事者が取引価格を恣意的に決定できる立場にあるため、ここで気を付けなければならないのが、資産譲渡に関して生じる課税の問題です。
低廉譲渡の場合には、売主が法人の場合は時価で譲渡したものとみなして法人税が課税されますし、個人が売主の場合は所得税が課税されます。また著しく低廉であればみなし譲渡所得課税の特例が適用されます。
買主にも時価と取引価格の差額に対して法人税・所得税・贈与税が課税されます。
このように、同族間売買の場合、取引価格の妥当性を証明できず、高額な税金の支払いが発生することがあります。
このようなことを未然に防ぐためにも、不動産に関する税務対策は、不動産の専門家である不動産鑑定士にお任せ下さい。
税務署等へ提出する不動産の価格に関する立証資料として鑑定評価が有用です。
また、税務署等へ同行し、鑑定評価書の説明も無料で行っています。
鑑定評価は、地代・家賃の値下げ、値上げにも効果を発揮します！
地代・家賃は一度設定されると、賃貸人と賃借人は利益相反の関係にあるため、その後なかなか値上げまたは値下げすることが難しく、長期にわたって放置される傾向にあります。
特に、昭和60年代から平成初期のいわゆるバブル期は、地価上昇とともに賃料も上昇しており、企業収益・個人所得の右肩上がりの予測の下、高額な地代・家賃が設定されていました。
しかし、バブルがはじけ、地価及び賃料が低迷している現在でも当時と同程度の水準で賃貸借されているケースも少なくありません。
また、バブル期に建築されたホテル・郊外型店舗等(リースバック方式)において、現在では建築時(契約時)の予測売上と実際の売上との間に相当の乖離を生じる結果となり、収益に占める家賃(地代)の割合が増加し、企業収益を圧迫しているケースも多く見られます。
一度設定された地代・家賃の改定に当たっては、両者が納得しうる客観的な目安がなければ、利益相反の関係にある賃貸人・貸借人の調整は困難であります。
地代・家賃の鑑定評価を活用していただくことで、賃貸人・貸借人とも合意の上、 スムーズな賃料改定作業のお役に立てます！
不動産鑑定評価により、担保不動産としての融資額の予想が出来ます！
銀行など金融機関から事業資金融資を受ける際、担保として出されるのが多いのも不動産です。
不動産を担保に提供するときには、不動産の現在価値を知っておくことは必須で、そのようなときに鑑定評価で時価やその収益性を把握できれば、融資額の予想が可能です！
対象不動産そのものが持つ将来性と、建物を含めた収益性を算出し、その価値を査定することはもちろん、担保として成立するかどうかを判断することができるのが、不動産鑑定士による鑑定評価です。
