売買・交換等
売買・交換等の不動産取引に際して、不動産価格の適正な情報をお持ちですか？
不動産売買の総額は数百万円から数千万円、時には数億円、数十億円の規模にもなります。
そんな不動産の売買は、人生に一度あるかないかです。
人生に一度あるかないかの大きな買い物ですから、購入する方は価格に対して慎重にならざるを得ません。
また不動産を事業に利用されている方も、その投資額は事業の採算性に大きく関わってきますので、希望する条件で適正な価格での購入を強く望むのは当然です。
その一方、不動産市場は不透明であり、取引当事者間に「情報の非対称性(情報量の格差)」が生じたり、不動産の取引価格はその時々の市場環境や、取引当事者の事情を反映し、いつも適正価格で取引されているとは限りません。
売主と買主とで、不動産の価格についての正確な情報をより多く持っている方が交渉には有利であり、正確な情報を持っていないと、不動産を不当に高い価格で購入したり、不当に安い価格で売却したりする結果となる場合があります。
また、自分の希望に沿った物件に巡り合えた場合には購入意欲が強く働き成約価格は高くなる傾向がありますし、需要が減退している時や類似物件の売り希望物件が多いときなどにどうしても売りたい場合、適正な価格より低くても売却を決断する場合があります。
しかし、最初に申し上げたとおり、不動産の取引は高額ですから、常に冷静に、そして十分に納得して、購入や売却の判断をすることをお勧めいたします。
私達不動産鑑定士は、日頃から不動産の取引価格に接し、一般的な世評水準、適正な価格の水準を常に念頭において業務にあたっています。
私達の提供するサービスは、「不動産鑑定評価」でありますが、その業務に付随して多くの情報の蓄積、ノウハウの構築をして参りました。
その情報は、必ず皆様のお役に立つことができると考えています。
現在はインターネットを中心とした情報化の社会です。
不動産取引においても多くの情報が氾濫しており、多くの人がそれに接することになります。 そうした情報の中で、
「不動産の価値はどの情報が正しいのか？」
「不動産の適正価格はいくらなんだろう？」
そうした疑問や欲求が沸いてきましたら、是非、私達にお気軽にご相談下さい。 適正な価格や市場の動向について客観的な意見や助言をさせていただきます。
| 依頼内容 | 運送会社所長Aさんより。 10年ほど前に約3,000万円で購入した土地を売却して処分したい。但馬の地価は年々下がっており、購入当時の金額ではとても売れないだろうとは思っているのだが、出来れば2,000万円以上の値段で売却したい。実際のところいくらで売却出来るかが知りたい。 |
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| 物件内容 |
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| 評価方法 | 比較方式と収益方式を適用して、鑑定評価額を査定しました。 1.取引事例比較法 近辺の複数の取引事例との地域要因の比較により、付近の標準価格を78,500円／m2と判定しました。 これに、対象土地の形状によるマイナス要因を補正率▲10％として加味し、対象土地の比準価格を70,700円／m2と算出しました。 2.収益還元法 土地残余法による収益還元法を適用し、仮に対象土地上に賃貸住宅を建てた際の賃料収入を想定し、対象土地の収益価格を65,000円／m2と算出しました。 3.地価公示地との規準 国土交通省が公表している地価公示価格との比較により、規準価格を68,500円／m2と算出しました 4.結論 地域の特性や土地需給動向等を総合的に勘案した結果、本案件については比準価格にウエイトを置き、地価公示価格との均衡性にも留意の上、対象土地価格を70,000円／m2と判定しました。 |
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| 結果 | 70,000円／m2×300＝21,000,000円 売却適正価格は2,100万円となり、お客様のご希望であった2,000万円を上回る鑑定結果となりました。 その後、その金額での売買が成立しました。 |
| 依頼内容 | 市外在住のBさんより。 7〜8年前に約1,000万円で購入した土地を、ある不動産業者から500万円で売って欲しいと言われた。ずっと空き地の状態で、このまま所有していても税金がかかるだけなので、できればこの機会に売却したい。しかし欲を言えば、当時の半値という相手の提示金額にやや不満があり、もう少し金額に上乗せして欲しいと考えている。値段交渉の判断材料として、鑑定評価をお願いしたい。 |
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| 物件内容 |
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| 評価方法 | 比較方式と収益方式を適用して、鑑定評価額を査定しました。 1.取引事例比較法 周辺の複数の取引事例との地域要因の比較により、付近の標準価格を41,000円／m2と判定しました。 これに、対象土地の角地によるプラス要因を補正率＋4％として加味し、対象土地の比準価格を42,600円／m2と算出しました。 2.地価公示地との規準 国土交通省が公表している地価公示価格との比較により、規準価格を42,000円／m2と算出しました。 3.結論 地域の特性や付近の土地取引動向等を総合的に勘案した結果、本案件については比準価格を採用し、対象土地価格を42,500円／m2と判定しました。 |
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| 結果 | 42,500円／m2×170≒7,230,000円 売却適正価格は723万円となり、相手方の提示金額を223万円上回る鑑定結果となりました。 この鑑定評価額を基に、再度相手方との金額交渉にあたられた結果、650万円で売買が成立しました。当初の提示金額に150万円上乗せされた結果となりました。 |
| 依頼内容 | 市内在住のCさんより。 長年住んでいた地元を離れることになり、自宅とその敷地を近所の知人に売却することになった。なるべく公平な金額で売買したいと思い、鑑定をお願いした。 |
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| 物件内容 |
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| 評価方法 | 原価方式(土地については取引事例比較法)を適用して鑑定評価額を査定しました。 1.土地価格 まず、取引事例比較法を適用し、付近の標準価格を60,000円／m2と判定しました。 これに、高圧送電鉄塔に隣接するなどのマイナス要因を補正率▲10％として加味し、対象土地の比準価格を54,000円／m2と算出しました。 兵庫県が公表している県地価調査基準地価格との均衡性にも留意した結果、上記価格を以って対象更地価格としました。 次に、地上建物の配置や土地と建物の適応状態、更地化の難易の程度等を勘案して建付減価を▲10％と判定し、対象土地価格を以下の通り求めました。 54,000円／m2×0.90×150m2＝7,290,000円 2.建物価格 建設事例等を勘案の上、まず価格時点において新規に再調達する場合の再調達原価を1,500万円と算出しました。 次いで、経済的耐用年数に基づく定率法と観察減価法を併用して建物の現価率を19％と判定し、対象建物価格を以下の通り求めました。 15,000,000円×0.19＝2,850,000円 3.結論 土地・建物一体とした不動産の市場性等を勘案した結果、上記算定価格を以って妥当と判断し、対象不動産の評価額を以下の通り決定しました。 土地729万円＋建物285万円≒1,010万円。 |
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| 結果 | この鑑定評価額を基に相手方との金額交渉にあたられた結果、1,000万円で売買が成立しました。公正な評価機関が査定した価格であったため、相手方も十分に納得した上での交渉成立であったようです。 |
